Sprzedaż udziału w mieszkaniu z komornikiem za alimenty – jak zabezpieczyliśmy transakcję?

Do KupieM2.pl zgłosił się klient, który po śmierci ojca nabył w drodze dziedziczenia udział wynoszący 1/6 części w mieszkaniu położonym w Warszawie. Jeszcze za życia ojca wspólnie z nim zamieszkiwał w tym lokalu.

Po śmierci bliskiej osoby klient znalazł się w bardzo trudnej sytuacji życiowej. Załamanie emocjonalne i depresja, utrata pracy oraz brak stałych dochodów sprawiły, że nie był w stanie regulować swoich zobowiązań alimentacyjnych. Wierzyciel skierował sprawę do komornika, a postępowanie egzekucyjne zostało rozszerzone na odziedziczony udział w mieszkaniu.

W księdze wieczystej ujawniono wszczęcie egzekucji z udziału w nieruchomości, a dodatkowym zabezpieczeniem należności była hipoteka przymusowa. Klient obawiał się, że mieszkania obciążonego alimentami, egzekucją komorniczą i hipoteką przymusową nie da się bezpiecznie sprzedać.

Już podczas pierwszej rozmowy, po około 15 minutach analizy przedstawionego problemu, wskazaliśmy możliwy sposób przeprowadzenia transakcji.

Stan prawny udziału w mieszkaniu Przed przygotowaniem sprzedaży przeanalizowaliśmy dokumenty spadkowe, prowadzone postępowanie egzekucyjne oraz wszystkie działy księgi wieczystej mieszkania.

Dział I-O księgi wieczystej W Dziale I-O zweryfikowaliśmy oznaczenie lokalu, jego powierzchnię, przeznaczenie oraz dane identyfikujące nieruchomość.

Dział I-Sp księgi wieczystej Dział I-Sp obejmował prawa związane z własnością lokalu, w tym udział w nieruchomości wspólnej oraz prawie do gruntu.

Dział II księgi wieczystej W Dziale II ujawnieni byli właściciele mieszkania oraz wysokość przysługujących im udziałów. Klient posiadał 1/6 udziału nabytego w spadku po ojcu. Współwłaściciel może co do zasady samodzielnie rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Sprzedaż udziału nie jest bowiem równoznaczna ze sprzedażą całego mieszkania. Zasada ta wynika z art. 198 Kodeksu cywilnego.

Dział III księgi wieczystej W Dziale III księgi wieczystej ujawniono informację o wszczęciu egzekucji komorniczej z udziału należącego do klienta, ze wskazaniem wierzyciela alimentacyjnego oraz prowadzonej sprawy egzekucyjnej.

Dział III służy między innymi do ujawniania praw, roszczeń i ograniczeń dotyczących nieruchomości. Wpis o wszczęciu egzekucji ma istotne znaczenie dla potencjalnego kupującego, ponieważ wskazuje, że udział został objęty postępowaniem prowadzonym przez komornika.

Dział IV księgi wieczystej W Dziale IV ujawniona była hipoteka przymusowa zabezpieczająca należności alimentacyjne.

Dział IV księgi wieczystej jest przeznaczony dla wpisów dotyczących hipotek, w tym hipoteki przymusowej. Do jej wykreślenia konieczne jest uzyskanie odpowiedniego dokumentu stanowiącego podstawę wykreślenia, najczęściej oświadczenia lub zezwolenia wierzyciela z podpisem notarialnie poświadczonym.

Dlaczego egzekucja alimentów wymaga szczególnego podejścia? Egzekucja należności alimentacyjnych ma szczególny charakter. W praktyce samo przekazanie komornikowi kwoty odpowiadającej zaległości nie zawsze powoduje automatyczne zakończenie postępowania, wykreślenie wpisu o egzekucji z Działu III ani usunięcie hipoteki przymusowej z Działu IV.

Trzeba odróżnić:

spłatę zadłużenia,

formalne umorzenie egzekucji z udziału w nieruchomości,

uzyskanie dokumentu komornika potwierdzającego zakończenie egzekucji,

zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki przymusowej,

sądowe wykreślenie poszczególnych wpisów z księgi wieczystej.

Dlatego transakcja nie mogła polegać jedynie na zapłacie zaległych alimentów. Konieczne było uzgodnienie całej procedury z wierzycielem, komornikiem, notariuszem i kupującym.

Porozumienie z wierzycielem alimentacyjnym

Najważniejszym etapem było osiągnięcie porozumienia z wierzycielem. Uzgodniono, że kupujący zabezpieczy środki wystarczające na:

spłatę całego zadłużenia alimentacyjnego,

pokrycie kosztów postępowania egzekucyjnego,

zabezpieczenie przyszłych alimentów za okres kolejnych 12 miesięcy.

Środki nie zostały przekazane bezpośrednio sprzedającemu ani wierzycielowi. Zostały wpłacone na depozyt notarialny, dzięki czemu ich wypłata mogła nastąpić dopiero po spełnieniu warunków określonych w protokole przyjęcia pieniędzy do depozytu.

Takie rozwiązanie chroniło wszystkie strony:

wierzyciel miał pewność zabezpieczenia należności,

klient wiedział, że środki zostaną wykorzystane zgodnie z ustaleniami,

kupujący nie ryzykował zapłaty przed zwolnieniem udziału spod egzekucji,

notariusz wypłacał pieniądze dopiero po otrzymaniu wymaganych dokumentów.

Warunkowa umowa sprzedaży udziału

Strony podpisały umowę określającą warunki przyszłego przeniesienia udziału. Podstawowym warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej było uzyskanie prawomocnego umorzenia egzekucji prowadzonej z udziału w mieszkaniu.

Wierzyciel zobowiązał się do złożenia wniosku o umorzenie egzekucji z nieruchomości po zabezpieczeniu uzgodnionych należności. Równocześnie uzyskaliśmy jego zgodę na wykreślenie hipoteki przymusowej z Działu IV księgi wieczystej. Dzięki temu zapłata ceny nie była oparta wyłącznie na ustnych zapewnieniach. Każdy etap został powiązany z konkretnym dokumentem i jasno opisanym warunkiem.

Jak przeprowadziliśmy transakcję?

Procedura została podzielona na bezpieczne etapy:

1. Analiza dokumentów Zweryfikowaliśmy dokumenty spadkowe, tytuł własności, wysokość udziału, księgę wieczystą, saldo zadłużenia, koszty komornicze oraz aktualny stan postępowania egzekucyjnego.

2. Ustalenia z wierzycielem i komornikiem Uzgodniono kwotę niezbędną do spłaty zaległości, zabezpieczenia przyszłych alimentów oraz pokrycia kosztów egzekucji.

3. Wpłata pieniędzy do depozytu notarialnego Kupujący wpłacił uzgodnione środki do depozytu notarialnego. Notariusz mógł je wypłacić dopiero po przedłożeniu dokumentów wskazanych w protokole depozytowym.

4. Zawarcie umowy warunkowej Strony określiły, że do podpisania umowy przyrzeczonej dojdzie po prawomocnym umorzeniu egzekucji z udziału.

5. Wniosek wierzyciela o umorzenie egzekucji Po zabezpieczeniu środków wierzyciel złożył wniosek o zakończenie egzekucji prowadzonej z udziału klienta.

6. Uzyskanie zaświadczenia od komornika Komornik wydał dokument potwierdzający umorzenie postępowania egzekucyjnego w wymaganym zakresie.

7. Podpisanie aktu notarialnego Po spełnieniu warunków strony zawarły przyrzeczoną umowę sprzedaży udziału w formie aktu notarialnego.

8. Zwolnienie środków z depozytu Notariusz przekazał środki zgodnie z warunkami depozytu. Komornik pobrał należne koszty egzekucyjne, a pozostałą część przekazał wierzycielowi alimentacyjnemu.

9. Wykreślenie obciążeń z księgi wieczystej Uzyskana zgoda wierzyciela umożliwiła złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki przymusowej z Działu IV. Dokumentacja komornicza stanowiła natomiast podstawę do wykreślenia wpisu dotyczącego egzekucji z Działu III.

Efekt

Pomimo zaległości alimentacyjnych, prowadzonej egzekucji komorniczej, wpisu w Dziale III oraz hipoteki przymusowej ujawnionej w Dziale IV księgi wieczystej udało się przygotować bezpieczną sprzedaż 1/6 udziału w mieszkaniu w Warszawie.

Klient:

uniknął dalszego narastania problemów związanych z egzekucją z nieruchomości,

spłacił zaległe zobowiązania alimentacyjne,

zabezpieczył przyszłe alimenty za kolejny rok,

pokrył koszty egzekucyjne,

uzyskał zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki przymusowej,

doprowadził do umorzenia egzekucji z udziału,

sprzedał udział w bezpiecznej transakcji notarialnej.

Najważniejsze było prawidłowe skoordynowanie działań wierzyciela, komornika, notariusza, sprzedającego i kupującego. Co warto wiedzieć przed sprzedażą udziału z egzekucją alimentacyjną?

Sama spłata zaległych alimentów nie oznacza automatycznie, że udział jest już wolny od egzekucji i hipoteki przymusowej. Przed podpisaniem aktu notarialnego należy sprawdzić:

czy postępowanie egzekucyjne zostało formalnie umorzone,

czy komornik wydał dokument pozwalający wykreślić wpis z Działu III,

czy wierzyciel wyraził zgodę na wykreślenie hipoteki przymusowej,

czy zabezpieczono koszty egzekucyjne,

czy istnieją dalsze, bieżące zobowiązania alimentacyjne,

czy wypłata ceny została uzależniona od spełnienia warunków chroniących kupującego i sprzedającego.

Każda sprawa alimentacyjna wymaga indywidualnej analizy. Inaczej będzie wyglądała sytuacja, w której istnieje wyłącznie zajęcie komornicze, a inaczej przypadek, gdy w księdze wieczystej widnieją jednocześnie wpis o egzekucji w Dziale III oraz hipoteka przymusowa w Dziale IV.

🏠 Masz problem ze sprzedażą mieszkania lub udziału obciążonego egzekucją w Warszawie? Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie, dom, działkę lub udział w nieruchomości, ale w księdze wieczystej widnieje egzekucja komornicza, zadłużenie alimentacyjne, hipoteka przymusowa, współwłasność albo inne problemy dotyczące stanu prawnego – nie musisz samodzielnie szukać kupującego.

Na KupieM2.pl dodajesz jedno bezpłatne ogłoszenie, które trafia do zainteresowanych kupujących z całej Polski.

Dzięki temu:

✅ otrzymasz oferty od wielu potencjalnych kupujących,

✅ porównasz ceny oraz warunki sprzedaży,

✅ samodzielnie wybierzesz najkorzystniejszą ofertę,

✅ bezpłatnie przeanalizujemy stan prawny nieruchomości i przedstawimy możliwe rozwiązania.

Pomagamy właścicielom nieruchomości z Warszawy oraz całego województwa mazowieckiego, w tym z: Radomia, Płocka, Siedlec, Ostrołęki, Pruszkowa, Piaseczna, Legionowa, Wołomina, Otwocka, Grodziska Mazowieckiego, Mińska Mazowieckiego, Żyrardowa, Sochaczewa i Ciechanowa.

👉 KupieM2.pl – dodaj bezpłatne ogłoszenie i porównaj oferty inwestorów oraz firm zainteresowanych zakupem trudnych nieruchomości z całej Polski.

https://kupiem2.pl/trudne-nieruchomosci/warszawa