Metryka sprawy
Numer sprawy: #030
Lokalizacja: Kraków
Rodzaj nieruchomości: lokal mieszkalny
Przedmiot sprzedaży: udział 1/10 w prawie własności mieszkania
Współwłasność: pozostały udział należał do drugiej współwłaścicielki
Kontakt ze współwłaścicielką: brak
Obciążenie: hipoteka związana z kredytem frankowym
Egzekucja komornicza: brak aktualnie prowadzonej egzekucji z nieruchomości
Czas sprzedaży udziału: 6 dni
Efekt: klient sprzedał udział pomimo hipoteki i braku kontaktu z drugim współwłaścicielem
Sprzedaż udziału w mieszkaniu z kredytem frankowym – Kraków
Do KupieM2.pl zgłosił się klient posiadający udział wynoszący 1/10 w mieszkaniu położonym w Krakowie. Klient chciał możliwie szybko zakończyć współwłasność i sprzedać należący do niego udział. Sytuację komplikowały dwa istotne problemy.
Po pierwsze, pozostały udział w nieruchomości należał do kobiety, z którą klient nie utrzymywał kontaktu. Nie było więc możliwości wspólnego wystawienia całego mieszkania na sprzedaż ani szybkiego uzgodnienia dalszego sposobu korzystania z nieruchomości. Po drugie, mieszkanie było obciążone hipoteką związaną z kredytem frankowym. Przed podjęciem decyzji o zakupie udziału konieczna była zatem szczegółowa analiza księgi wieczystej i ustalenie, czy poza hipoteką istnieją inne prawa, roszczenia, ograniczenia lub postępowania mogące wpływać na bezpieczeństwo transakcji.
Analiza księgi wieczystej mieszkania
W pierwszej kolejności przeanalizowaliśmy wszystkie działy księgi wieczystej. Dzial I – oznaczenie nieruchomości Zweryfikowaliśmy dane dotyczące lokalu, jego położenie oraz podstawowe parametry pozwalające na jednoznaczne określenie przedmiotu transakcji.
Nie stwierdziliśmy nieprawidłowości uniemożliwiających przygotowanie sprzedaży udziału.
Dział I-Sp – spis praw związanych z własnością Sprawdziliśmy prawa związane z własnością lokalu, w tym udział związany z lokalem w nieruchomości wspólnej. Również w tym zakresie nie ujawniono problemu uniemożliwiającego przeprowadzenie planowanej czynności.
**Dział II **– własność
Dział II potwierdzał istniejący stan współwłasności. Klient posiadał 1/10 udziału w prawie własności mieszkania, natomiast pozostały udział należał do drugiej współwłaścicielki. Brak kontaktu z drugim współwłaścicielem nie oznacza jednak automatycznie, że właściciel udziału zostaje pozbawiony możliwości rozporządzania swoim prawem. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Klient nie musiał więc uzyskiwać zgody właścicielki pozostałej części mieszkania na sprzedaż własnego udziału.
Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia Dział III został sprawdzony przede wszystkim pod kątem wpisów mogących wpływać na możliwość sprzedaży udziału. Szczególnie istotne było ustalenie, czy przeciwko właścicielowi prowadzona jest egzekucja komornicza z nieruchomości oraz czy w księdze ujawniono inne prawa lub roszczenia wymagające uwzględnienia przy transakcji. W chwili przeprowadzania analizy nie była ujawniona aktualnie prowadzona egzekucja komornicza z nieruchomości. Była to istotna informacja z punktu widzenia bezpieczeństwa oraz sposobu przygotowania transakcji.
Dział IV – hipoteka związana z kredytem frankowym Najważniejsze obciążenie znajdowało się w Dziale IV księgi wieczystej. W księdze ujawniona była hipoteka związana z kredytem frankowym.
Samo ujawnienie hipoteki nie oznacza jednak automatycznego zakazu sprzedaży nieruchomości lub udziału w niej. Hipoteka jest zabezpieczeniem wierzytelności i co do zasady pozostaje związana z obciążoną nieruchomością niezależnie od zmiany jej właściciela. Dlatego przy zakupie udziału w mieszkaniu obciążonym hipoteką konieczne jest dokładne ustalenie treści wpisu hipotecznego, zakresu obciążenia oraz jego wpływu na nabywany udział.
Kredyt frankowy a hipoteka – to nie jest to samo
W takich sprawach należy rozróżnić dwie kwestie: zobowiązanie wynikające z umowy kredytu oraz zabezpieczenie hipoteczne ujawnione w księdze wieczystej. Samo nabycie udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką nie oznacza automatycznie, że nabywca staje się stroną pierwotnej umowy kredytowej. Jednocześnie hipoteka może umożliwiać wierzycielowi hipotecznemu dochodzenie zaspokojenia z obciążonej nieruchomości niezależnie od zmiany właściciela. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką bez względu na to, czyją stała się własnością. Dlatego obecność hipoteki w Dziale IV wymagała uwzględnienia przy analizie wartości i ryzyka związanego z nabyciem udziału.
Czy można sprzedać 1/10 mieszkania bez zgody współwłaściciela?
Tak – co do zasady właściciel udziału może samodzielnie rozporządzać swoim udziałem. W analizowanej sprawie miało to kluczowe znaczenie.
Klient nie miał kontaktu z właścicielką pozostałej części nieruchomości. Gdyby warunkiem przeprowadzenia transakcji była jej zgoda, rozwiązanie problemu mogłoby być znacznie trudniejsze.
Przedmiotem sprzedaży nie było jednak całe mieszkanie. Klient sprzedawał wyłącznie należący do niego udział 1/10.
Art. 198 Kodeksu cywilnego pozwala współwłaścicielowi rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznaczało to, że brak kontaktu z drugą właścicielką nie uniemożliwiał przygotowania transakcji dotyczącej udziału klienta. Sprzedaż udziału w mieszkaniu w ciągu 6 dni
Po otrzymaniu dokumentów przeprowadziliśmy analizę stanu prawnego nieruchomości, wszystkich działów księgi wieczystej oraz hipoteki związanej z kredytem frankowym.
Klientowi przedstawiono możliwe rozwiązanie oraz warunki zbycia jego udziału. Nie było potrzeby oczekiwania na zgodę drugiej współwłaścicielki ani doprowadzania wcześniej do zniesienia współwłasności całego mieszkania.
Od zgłoszenia sprawy do sprzedaży udziału minęło zaledwie 6 dni.
Klient sprzedał należący do niego udział 1/10 w mieszkaniu w Krakowie i zakończył problem związany ze współwłasnością nieruchomości.
Wnioski z analizy prawnej
Sprawa #030 pokazuje, że nawet niewielki udział w mieszkaniu obciążonym hipoteką związaną z kredytem frankowym może być przedmiotem transakcji. Brak kontaktu z pozostałym współwłaścicielem również nie musi oznaczać, że właściciel nie może dysponować własnym udziałem. Przed dokonaniem transakcji trzeba jednak ustalić przede wszystkim: stan wszystkich działów księgi wieczystej, wysokość udziału, zakres hipoteki, treść wpisów w Dziale III i IV, istnienie ewentualnej egzekucji oraz to, czy istnieją inne ograniczenia wpływające na możliwość zbycia prawa. W tym przypadku przeprowadzona analiza pozwoliła przygotować transakcję i doprowadzić do sprzedaży udziału w ciągu 6 dni.
Masz udział w mieszkaniu z kredytem lub hipoteką?
Posiadasz udział w mieszkaniu w Krakowie, nie masz kontaktu z drugim współwłaścicielem, nieruchomość jest obciążona hipoteką albo nie możesz sprzedać całego lokalu?
Na KupieM2.pl możesz dodać bezpłatne ogłoszenie dotyczące swojego udziału.
Twoja oferta może trafić do kupujących zainteresowanych również udziałami, nieruchomościami z hipoteką, mieszkaniami spadkowymi oraz nieruchomościami ze skomplikowanym stanem prawnym. Jedno ogłoszenie → wielu potencjalnych kupujących → porównujesz propozycje → wybierasz najkorzystniejszą ofertę. sprzedaż udziału w mieszkaniu Kraków, skup udziałów Kraków, skup udziałów w mieszkaniu Kraków, sprzedaż 1/10 mieszkania, sprzedaż udziału bez zgody współwłaściciela, sprzedaż udziału bez kontaktu ze współwłaścicielem, sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym, udział w mieszkaniu z hipoteką, skup mieszkań z kredytem frankowym Kraków, skup mieszkań Kraków, skup nieruchomości Kraków, sprzedaż udziału z hipoteką.
Materiał ma charakter informacyjny. W przypadku nieruchomości obciążonej hipoteką zakres obciążenia i możliwość przeprowadzenia konkretnej transakcji należy każdorazowo ustalić na podstawie aktualnej księgi wieczystej, dokumentów kredytowych i pozostałej dokumentacji nieruchomości.
https://kupiem2.pl/trudne-nieruchomosci/warszawa
https://kupiem2.pl/trudne-nieruchomosci/krakow
https://kupiem2.pl/wpisy/sprawa-018-mieszkanie-po-spadku-i-bezpodstawne-roszczenia-o-zachowek-krakow https://kupiem2.pl/wpisy/h-i-p-o-t-e-k-i-sprzedaz-nieruchomosci-z-hipoteka
https://kupiem2.pl/wpisy/u-d-z-i-a-l-y-sprzedaz-udzialu-w-nieruchomosci