Metryka sprawy
Numer sprawy: #031
Przedmiot sprzedaży: dwie działki zabudowane budynkiem mieszkalnym Właściciel: syn dożywotników Obciążenie: prawo dożywocia ustanowione na rzecz rodziców Księga wieczysta: prawo dożywocia ujawnione w Dziale III Dział IV: brak informacji o dodatkowych obciążeniach hipotecznych w przekazanym stanie faktycznym Problem prawny: sprzedaż nieruchomości obciążonej prawem dożywocia Cel: zbycie obu działek wraz z istniejącym obciążeniem
Sprzedaż nieruchomości z dożywociem – czy jest możliwa? Do KupieM2.pl zgłosił się klient będący właścicielem dwóch działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym. Nieruchomość została wcześniej obciążona prawem dożywocia ustanowionym na rzecz jego rodziców. Klient chciał sprzedać obie działki, jednak analiza księgi wieczystej wykazała, że w Dziale III KW ujawniono prawo dożywocia. Dla wielu właścicieli taki wpis wygląda jak całkowita przeszkoda w sprzedaży nieruchomości. Tak jednak nie jest. Nieruchomość obciążona prawem dożywocia może zostać sprzedana. Trzeba jednak mieć świadomość, że zbycie nieruchomości nie powoduje automatycznego wygaśnięcia dożywocia. Co więcej, dla kupującego ma ono bardzo poważne konsekwencje.
Czym jest umowa dożywocia?
Umowa dożywocia została uregulowana w art. 908 i następnych Kodeksu cywilnego. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, mamy do czynienia z umową o dożywocie. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, obowiązki mogą obejmować m.in. zapewnienie mieszkania, wyżywienia, ubrania, światła i opału, odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom. Dokładny zakres obowiązków należy jednak zawsze ustalać na podstawie konkretnej umowy. W analizowanej sprawie osobami uprawnionymi z tytułu dożywocia byli rodzice właściciela nieruchomości.
Analiza księgi wieczystej Przed przygotowaniem transakcji konieczne było sprawdzenie wszystkich działów księgi wieczystej.
Dział I-O – oznaczenie nieruchomości W pierwszej kolejności zweryfikowaliśmy oznaczenie nieruchomości. Przedmiotem transakcji były dwie działki zabudowane budynkiem mieszkalnym. Na tym etapie istotne jest ustalenie, czy dane ujawnione w księdze wieczystej odpowiadają aktualnym danym ewidencyjnym oraz jaki dokładnie grunt i zabudowania będą przedmiotem sprzedaży.
Dział I-Sp – spis praw związanych z własnością Następnie analizie podlegały prawa związane z własnością nieruchomości. Dział ten należy sprawdzić m.in. pod kątem praw związanych z nieruchomością, które mogą mieć znaczenie dla sposobu korzystania z działek.
Dział II – własność Dział II wskazywał właściciela nieruchomości. W analizowanej sprawie właścicielem był syn osób, na rzecz których ustanowiono prawo dożywocia. To niezwykle ważne rozróżnienie. Rodzice byli dożywotnikami, ale samo prawo dożywocia nie czyniło ich właścicielami nieruchomości. Właściciel mógł więc rozporządzać nieruchomością, jednak musiał uwzględnić istniejące obciążenie.
Dział III – prawo dożywocia rodziców To właśnie Dział III księgi wieczystej był najważniejszym elementem tej sprawy. Widniał w nim wpis dotyczący prawa dożywocia ustanowionego na rzecz rodziców właściciela. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece wprost przewiduje możliwość ujawnienia prawa dożywocia w księdze wieczystej. Ujawnione prawo osobiste uzyskuje przy tym skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Dlatego nabywca nie może traktować wpisu w Dziale III jako informacji, którą można pominąć przy zakupie.
Dział IV – hipoteki Ostatnim etapem była analiza Działu IV, czyli części księgi wieczystej przeznaczonej na hipoteki. W przekazanym stanie faktycznym zasadniczym problemem prawnym nie była hipoteka, lecz prawo dożywocia ujawnione w Dziale III. Przy każdej transakcji konieczne jest jednak sprawdzenie aktualnego Działu IV bezpośrednio przed podpisaniem aktu notarialnego.
Czy właściciel może sprzedać nieruchomość bez zgody dożywotników? Samo istnienie prawa dożywocia nie ustanawia generalnego zakazu sprzedaży nieruchomości. Potwierdza to wprost konstrukcja art. 910 §2 KC, który reguluje sytuację, w której nieruchomość obciążona prawem dożywocia zostaje następnie zbyta. To jednak nie oznacza, że kupujący otrzymuje nieruchomość wolną od obowiązków wobec rodziców dotychczasowego właściciela. Wręcz przeciwnie.
Co dzieje się z dożywociem po sprzedaży nieruchomości? To najważniejszy element całej sprawy. Zgodnie z art. 910 §2 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość obciążona prawem dożywocia zostanie zbyta, nabywca ponosi również osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte prawem dożywocia, z wyjątkiem świadczeń, które stały się wymagalne, zanim nieruchomość stała się jego własnością. Oznacza to, że kupujący musi dokładnie wiedzieć, co obejmuje umowa dożywocia. Nie wystarczy przeczytać samego wpisu w Dziale III. Przed zakupem należy przeanalizować przede wszystkim akt notarialny, na podstawie którego ustanowiono dożywocie, ponieważ to z niego wynika szczegółowy zakres obowiązków. Jeżeli w ramach dożywocia ustanowiono przykładowo służebność mieszkania, prawo korzystania z określonej części budynku czy obowiązek określonych świadczeń, ma to bezpośrednie znaczenie dla osoby kupującej nieruchomość.
Dożywocie ustanowione na rzecz obojga rodziców W analizowanej sprawie prawo zostało ustanowione na rzecz rodziców właściciela. Ma to dodatkowe znaczenie prawne. Zgodnie z art. 911 KC, jeżeli prawo dożywocia ustanowiono na rzecz kilku osób, śmierć jednej z nich powoduje odpowiednie zmniejszenie prawa dożywocia. Nie można więc automatycznie przyjmować, że śmierć jednego z rodziców powodowałaby wygaśnięcie całego obciążenia. Sytuację należałoby każdorazowo ocenić na podstawie treści ustanowionego prawa oraz aktualnego stanu faktycznego.
Czy dożywocie można sprzedać albo przenieść na inną osobę? Nie. Zgodnie z art. 912 Kodeksu cywilnego prawo dożywocia jest niezbywalne. Trzeba więc odróżnić dwie kwestie: właściciel może zbyć nieruchomość obciążoną dożywociem, ale sam dożywotnik nie może swobodnie sprzedać swojego prawa dożywocia innej osobie. To jedna z najważniejszych różnic, którą powinien rozumieć potencjalny nabywca.
Sprzedaż nieruchomości może zmienić sytuację dożywotnika Kodeks cywilny dodatkowo chroni osobę uprawnioną. Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy dożywocia zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa – wynika to z art. 914 KC. Dlatego przy zakupie domu z dożywociem nie można ograniczyć analizy do stwierdzenia: „w Dziale III jest wpis”. Trzeba ustalić kto jest dożywotnikiem, jaka jest treść prawa, jakie świadczenia przewiduje umowa i jakie konsekwencje przejmie nabywca.
Dlaczego nieruchomość z dożywociem jest trudniejsza do sprzedaży? Formalna możliwość sprzedaży nie oznacza jeszcze, że znalezienie kupującego będzie proste. Nabywca kupuje nieruchomość ze świadomością istniejącego prawa osób trzecich oraz konsekwencji wynikających z art. 910 KC. Wpływa to zarówno na atrakcyjność nieruchomości, jak i na jej ekonomiczną wycenę. Szczególnie istotne mogą być: wiek dożywotników, zakres przysługujących im świadczeń, sposób korzystania z budynku, treść aktu ustanawiającego dożywocie, liczba osób uprawnionych oraz możliwość faktycznego korzystania z nieruchomości przez nabywcę. Dlatego nieruchomości z dożywociem wymagają innego podejścia niż standardowa sprzedaż domu bez obciążeń.
Jakie dokumenty należy sprawdzić przed sprzedażą? W analizowanej sprawie podstawowym dokumentem była aktualna księga wieczysta, ale sama KW nie wystarcza do pełnej oceny sytuacji. Kluczowe znaczenie ma również akt notarialny będący podstawą ustanowienia dożywocia. Dopiero zestawienie treści aktu z aktualnymi wpisami księgi wieczystej pozwala określić rzeczywisty zakres praw rodziców i obowiązków związanych z nieruchomością. Przy dwóch działkach trzeba również zweryfikować, które dokładnie nieruchomości zostały obciążone prawem dożywocia i czy zakres wpisu obejmuje obie działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży.
Wnioski ze sprawy #031 Ta sprawa pokazuje bardzo ważną zasadę: prawo dożywocia wpisane w Dziale III księgi wieczystej nie oznacza automatycznego zakazu sprzedaży nieruchomości. Nieruchomość można zbyć, ale kupujący musi mieć pełną świadomość istniejącego obciążenia i konsekwencji wynikających z prawa dożywocia. W analizowanej sprawie przedmiotem sprzedaży były dwie działki zabudowane budynkiem mieszkalnym, obciążone prawem dożywocia rodziców właściciela. Kluczowe było więc nie tylko ustalenie, czy nieruchomość może zostać sprzedana, ale przede wszystkim jakie prawa rodziców będą skuteczne wobec nowego właściciela i jakie obowiązki przejmie nabywca.
Chcesz sprzedać nieruchomość z dożywociem? Masz dom z dożywociem, mieszkanie ze służebnością, nieruchomość obciążoną prawami rodziców albo wpisem w Dziale III księgi wieczystej? Na KupieM2.pl możesz dodać bezpłatne ogłoszenie i przedstawić nieruchomość kupującym zainteresowanym również trudniejszymi stanami prawnymi. Dodajesz jedno bezpłatne ogłoszenie → otrzymujesz propozycje od zainteresowanych kupujących → porównujesz oferty → wybierasz rozwiązanie odpowiednie dla siebie.
sprzedaż nieruchomości z dożywociem, sprzedaż domu z dożywociem, skup nieruchomości z dożywociem, skup domu z dożywociem, nieruchomość obciążona dożywociem, prawo dożywocia w księdze wieczystej, dożywocie Dział III księgi wieczystej, czy można sprzedać dom z dożywociem, sprzedaż działki z dożywociem, zakup nieruchomości z dożywociem, sprzedaż domu ze służebnością, nieruchomość z dożywotnikiem.
Materiał ma charakter informacyjny. W przypadku prawa dożywocia każdorazowo należy przeanalizować aktualną księgę wieczystą oraz treść aktu notarialnego stanowiącego podstawę ustanowienia prawa.
https://kupiem2.pl/trudne-nieruchomosci/warszawa
https://kupiem2.pl/trudne-nieruchomosci/krakow
https://kupiem2.pl/wpisy/s-p-a-d-e-k
https://kupiem2.pl/wpisy/sprawa-018-mieszkanie-po-spadku-i-bezpodstawne-roszczenia-o-zachowek-krakow
https://kupiem2.pl/wpisy/sprawa-017-sprzedaz-udzialu-w-domu-obciazonym-hipoteka-warszawa