Metryka sprawy
Numer sprawy: #032
Przedmiot: udział we współwłasności nieruchomości
Problem: śmierć drugiego współwłaściciela
Księga wieczysta: w Dziale II nadal ujawniony zmarły współwłaściciel
Spadkobiercy: brak formalnego potwierdzenia nabycia spadku
Cel klienta: sprzedaż własnego udziału bez oczekiwania na uregulowanie całego spadku
Stan faktyczny :
Właściciel posiadał udział w nieruchomości i chciał go sprzedać.
Problem polegał na tym, że jeden z pozostałych współwłaścicieli zmarł. Jego udział nie został jeszcze formalnie przypisany spadkobiercom w księdze wieczystej. Nie przeprowadzono postępowania o stwierdzenie nabycia spadku ani nie przedstawiono zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia.
W Dziale II KW nadal figurowała więc osoba zmarła. Na pierwszy rzut oka sytuacja wyglądała tak, jakby przed jakąkolwiek transakcją trzeba było najpierw ustalić spadkobierców zmarłego i uporządkować księgę wieczystą.
Kluczowe było jednak jedno pytanie: czy klient chciał sprzedać całą nieruchomość, czy wyłącznie swój własny udział?
Analiza Działu II księgi wieczystej
Dział II księgi wieczystej wskazywał kilku współwłaścicieli nieruchomości. Klient był prawidłowo ujawniony jako właściciel swojego udziału. Jednocześnie jako właściciel innego udziału nadal figurowała osoba, która już nie żyła.
Śmierć współwłaściciela nie powoduje jednak, że jego udział przestaje istnieć. Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek właśnie w tej chwili. Późniejsze stwierdzenie nabycia spadku ma charakter potwierdzający.
Problem polegał więc przede wszystkim na tym, że nie było jeszcze formalnie wykazane, kto jest następcą prawnym zmarłego współwłaściciela.
Czy śmierć współwłaściciela blokuje sprzedaż własnego udziału?
To najważniejszy element tej sprawy.
Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Trzeba więc odróżnić dwie sytuacje.
Sprzedaż całej nieruchomości wymaga rozwiązania kwestii własności wszystkich udziałów i udziału w czynności wszystkich uprawnionych.
Natomiast sprzedaż własnego udziału przez jednego ze współwłaścicieli jest odrębnym zagadnieniem. Jeżeli klient jest właścicielem swojego udziału i jego prawo jest prawidłowo wykazane, to sam fakt śmierci właściciela innego udziału nie oznacza automatycznie, że klient traci możliwość rozporządzania własnym udziałem.
To właśnie art. 198 KC ma tutaj fundamentalne znaczenie.
A co z udziałem zmarłego?
To osobny problem prawny.
Udział zmarłego wszedł do spadku. Aby formalnie wykazać, kto go odziedziczył, konieczne jest uzyskanie odpowiedniego dokumentu potwierdzającego prawa spadkobierców.
Może to być m.in. postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo – jeżeli spełnione są warunki – zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia.
Co ciekawe, postępowania sądowego nie musi inicjować wyłącznie spadkobierca. Art. 1025 §1 KC stanowi, że sąd stwierdza nabycie spadku na wniosek osoby mającej w tym interes.
W określonych okolicznościach interes taki może mieć również współwłaściciel, jeżeli ustalenie następców prawnych zmarłego jest mu potrzebne np. do przeprowadzenia postępowania dotyczącego wspólnej nieruchomości. Dlaczego taka nieruchomość jest trudniejsza?
Z prawnego punktu widzenia możliwość sprzedaży udziału to jedno. Znalezienie kupującego to drugie.
Potencjalny nabywca widzi bowiem w Dziale II KW osobę zmarłą i musi liczyć się z tym, że: nie zna jeszcze wszystkich współwłaścicieli, którzy ostatecznie wejdą w miejsce zmarłego, kontakt z nimi może być utrudniony, przyszłe zniesienie współwłasności może wymagać wcześniejszego uporządkowania sprawy spadkowej, może pojawić się kilku spadkobierców zamiast jednego dotychczasowego współwłaściciela.
Dlatego udział w nieruchomości z nieuregulowanym spadkiem po innym współwłaścicielu jest zazwyczaj trudniejszym aktywem niż udział w nieruchomości z całkowicie uporządkowanym stanem prawnym.
Najważniejszy wniosek ze sprawy #032
Śmierć jednego współwłaściciela nie oznacza automatycznie, że inny współwłaściciel nie może sprzedać własnego udziału. Kluczowe jest ustalenie, czyją własnością jest udział będący przedmiotem transakcji i czy sprzedający może prawidłowo wykazać swoje prawo.
Art. 198 KC pozwala współwłaścicielowi rozporządzać własnym udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Nie oznacza to jednak, że problem spadku po zmarłym współwłaścicielu znika. Będzie on nadal istotny dla właścicieli jego udziału, a w przyszłości może mieć znaczenie również dla nabywcy.
Chcesz sprzedać udział, ale współwłaściciel nie żyje?
W księdze wieczystej nadal widnieje zmarły właściciel? Nie znasz jego spadkobierców? Postępowanie spadkowe nie zostało przeprowadzone?
Na KupieM2.pl możesz dodać bezpłatne ogłoszenie dotyczące swojego udziału i otrzymać propozycje od zainteresowanych kupujących.
Jedno ogłoszenie → wielu potencjalnych kupujących → możliwość porównania propozycji.
sprzedaż udziału po śmierci współwłaściciela, zmarły współwłaściciel w księdze wieczystej, sprzedaż udziału bez zgody spadkobierców, nieuregulowany spadek a sprzedaż nieruchomości, sprzedaż udziału w nieruchomości, skup udziałów w nieruchomości, spadkobiercy współwłaściciela, sprzedaż udziału bez zgody współwłaściciela, zmarły właściciel w Dziale II KW, jak sprzedać udział w nieruchomości. Materiał ma charakter informacyjny. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy księgi wieczystej, podstawy nabycia udziału oraz aktualnego stanu postępowania spadkowego.
https://kupiem2.pl/trudne-nieruchomosci/krakow
https://kupiem2.pl/trudne-nieruchomosci/warszawa
https://kupiem2.pl/wpisy/s-p-a-d-e-k
https://kupiem2.pl/wpisy/h-i-p-o-t-e-k-i-sprzedaz-nieruchomosci-z-hipoteka
https://kupiem2.pl/kalkulator-strat-przy-licytacji-komorniczej