Metryka sprawy
Numer sprawy: #033
Przedmiot: nieruchomość z księgą wieczystą
Problem: ostrzeżenie w Dziale III KW
Rodzaj wpisu: ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
Cel właściciela: sprzedaż nieruchomości
Główne ryzyko: brak możliwości bezpiecznego oparcia transakcji wyłącznie na treści KW Rozwiązanie: ustalenie źródła niezgodności, analiza dokumentów będących podstawą wpisu i określenie możliwości przeprowadzenia transakcji
Stan faktyczny
Właściciel chciał sprzedać nieruchomość. Na pierwszy rzut oka księga wieczysta nie wskazywała typowych problemów, takich jak egzekucja komornicza czy hipoteka uniemożliwiająca prostą transakcję.
Problem pojawił się w Dziale III księgi wieczystej. Znajdowało się tam ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
Dla potencjalnego kupującego jest to bardzo istotna informacja. Oznacza bowiem, że istnieją podstawy do kwestionowania zgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym.
Nie można więc ograniczyć analizy do pytania:
„Kto jest wpisany jako właściciel?”
Trzeba ustalić, dlaczego pojawiło się ostrzeżenie, jakiego prawa dotyczy oraz jakie postępowanie lub dokument stanowiły podstawę jego ujawnienia.
Analiza księgi wieczystej
Dział I-O – oznaczenie nieruchomości
W pierwszej kolejności należy zweryfikować samą nieruchomość: jej położenie, numery działek, powierzchnię oraz pozostałe dane identyfikacyjne. Przy problematycznym stanie prawnym szczególnie istotne jest upewnienie się, że analizowane dokumenty i postępowania dotyczą dokładnie nieruchomości objętej daną księgą wieczystą.
Dział I-Sp – prawa związane z własnością
Następnie sprawdzamy prawa związane z własnością nieruchomości. Dział ten może mieć znaczenie m.in. wtedy, gdy nieruchomość korzysta z praw związanych z innymi nieruchomościami.
Dział II – własność
Dział II wskazuje właściciela lub współwłaścicieli oraz przysługujące im udziały. Co do zasady ustawa wprowadza domniemanie, że prawo ujawnione w księdze wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Wynika to z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W naszej sprawie pojawił się jednak element, który zasadniczo zmieniał ocenę ryzyka transakcji – ostrzeżenie ujawnione w Dziale III.
Dział III – OSTRZEŻENIE
Dział III może zawierać różnego rodzaju prawa, roszczenia i ograniczenia. W tym przypadku znajdowało się w nim ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w KW z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Nie jest to zwykła informacja techniczna. Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, jeżeli stan prawny ujawniony w KW jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, osoba, której prawo nie zostało wpisane, zostało wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia tej niezgodności. Roszczenie takie może zostać ujawnione właśnie poprzez ostrzeżenie.
Dlatego nie wolno analizować samego słowa „ostrzeżenie” bez sprawdzenia jego podstawy.
Dział IV – hipoteki
Osobno należy zweryfikować Dział IV. Ostrzeżenie w Dziale III i hipoteka w Dziale IV to dwa różne rodzaje wpisów. Nieruchomość może mieć ostrzeżenie i nie mieć hipoteki. Może również jednocześnie posiadać wpisy w obu działach. Dlatego każdy dział KW powinien być oceniany oddzielnie.
Co właściwie oznacza ostrzeżenie w księdze wieczystej?
To jeden z najważniejszych elementów całej sprawy. Księgi wieczyste prowadzone są w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, a ustawa co do zasady przyjmuje domniemanie zgodności ujawnionego prawa z rzeczywistym stanem prawnym. Istnieje również instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. W uproszczeniu – w określonych warunkach chroni ona osobę, która nabywa własność lub inne prawo rzeczowe od osoby uprawnionej według treści księgi. I właśnie tutaj pojawia się kluczowe znaczenie ostrzeżenia.
Art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
Przepis stanowi, że ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Taki sam skutek ustawa wiąże m.in. z określonymi wzmiankami dotyczącymi toczących się postępowań wieczystoksięgowych. To ma ogromne znaczenie dla kupującego.
Nie powinien on zakładać: „Skoro sprzedający widnieje w KW, to treść księgi całkowicie mnie chroni”. Widoczne ostrzeżenie sygnalizuje właśnie problem dotyczący zgodności stanu ujawnionego z rzeczywistym stanem prawnym.
Czy ostrzeżenie w Dziale III blokuje sprzedaż nieruchomości?
Samo istnienie ostrzeżenia nie jest równoznaczne z ustawowym zakazem sprzedaży nieruchomości. To bardzo ważne. Nie można jednak na tej podstawie wyciągać wniosku, że każdą nieruchomość z ostrzeżeniem można bezpiecznie sprzedać w taki sam sposób jak nieruchomość z całkowicie uporządkowaną księgą. Najpierw trzeba ustalić, czego dotyczy niezgodność. Inaczej należy ocenić sytuację, w której spór dotyczy własności całej nieruchomości, inaczej błędnie ujawnionego udziału, a jeszcze inaczej nieistniejącego już obciążenia.
Dlatego odpowiedź na pytanie: „Czy można sprzedać nieruchomość z ostrzeżeniem?” powinna brzmieć: samo ostrzeżenie nie ustanawia generalnego zakazu sprzedaży, ale możliwość i bezpieczeństwo konkretnej transakcji zależą od przyczyny wpisu i rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości.
Ostrzeżenie a rękojmia wiary publicznej KW
To zagadnienie jest szczególnie istotne dla potencjalnego nabywcy. Art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ustanawia mechanizm rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jednocześnie art. 8 wprost wskazuje, że ostrzeżenie o niezgodności wyłącza działanie tej rękojmi. Dlatego kupujący widzący taki wpis powinien ustalić rzeczywisty stan prawny przed zawarciem transakcji. Nie jest to więc „niewinny” wpis, który można pominąć podczas analizy KW.
Jak usunąć ostrzeżenie z księgi wieczystej?
Najpierw trzeba ustalić źródło niezgodności. Art. 10 ustawy przewiduje możliwość żądania usunięcia niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w KW a rzeczywistym stanem prawnym. Roszczenie o usunięcie takiej niezgodności może zostać ujawnione poprzez ostrzeżenie.
Dlatego nie istnieje jedna uniwersalna procedura w rodzaju: „składamy prosty wniosek o wykreślenie ostrzeżenia i problem znika”. Najpierw należy zbadać podstawę wpisu i dokumenty, z których wynika spór lub niezgodność. Dopiero po rozwiązaniu problemu stanowiącego podstawę ostrzeżenia można ocenić właściwą drogę doprowadzenia treści KW do zgodności z rzeczywistym stanem prawnym oraz wykreślenia ostrzeżenia.
Jak przygotować taką nieruchomość do sprzedaży?
Najpierw trzeba przeprowadzić analizę prawną wpisu. W praktyce należy sprawdzić:
- aktualną treść całej księgi wieczystej,
- dokładną treść ostrzeżenia,
- dokument stanowiący podstawę jego wpisu,
- czego konkretnie dotyczy niezgodność,
- czy toczy się postępowanie sądowe,
- kto twierdzi, że przysługuje mu prawo do nieruchomości,
- czy możliwe jest wcześniejsze usunięcie niezgodności,
- jakie ryzyko przejąłby potencjalny nabywca.
Dopiero wtedy można ocenić, czy rozsądniejsze będzie najpierw uporządkowanie księgi wieczystej, czy też w konkretnych okolicznościach możliwe jest przygotowanie transakcji pomimo istniejącego wpisu.
Dlaczego taka nieruchomość jest trudniejsza do sprzedaży?
Problem jest nie tylko prawny, ale również ekonomiczny. Typowy kupujący szukający mieszkania lub domu na własne potrzeby może zrezygnować już po zobaczeniu słowa „OSTRZEŻENIE” w Dziale III. Dodatkowo finansowanie bankowe może wymagać indywidualnej oceny konkretnego stanu prawnego i dokumentacji przez bank. Kupujący zainteresowany taką nieruchomością musi więc rozumieć, jakiego rodzaju ryzyko prawne występuje i z czego ono wynika. To właśnie dlatego nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym wymagają zupełnie innego przygotowania niż standardowe oferty sprzedaży.
Rezultat – najważniejszy wniosek ze Sprawy #033
Ostrzeżenie w Dziale III KW nie oznacza automatycznie zakazu sprzedaży nieruchomości. Jednocześnie absolutnie nie powinno być ignorowane. Najważniejsze jest ustalenie: co jest niezgodne, kto kwestionuje stan ujawniony w księdze, czego dotyczy roszczenie oraz jakie skutki może mieć ono dla przyszłego nabywcy. Szczególnie istotny jest fakt, że ostrzeżenie dotyczące niezgodności wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Dlatego w takiej sprawie nie wystarczy spojrzeć na nazwisko wpisane w Dziale II. Trzeba przeanalizować całą historię i podstawę prawną wpisu w Dziale III.
Chcesz sprzedać nieruchomość, ale w KW znajduje się ostrzeżenie, roszczenie, służebność, egzekucja albo inne problematyczne obciążenie?
Na KupieM2.pl możesz dodać bezpłatne ogłoszenie dotyczące nieruchomości z trudnym stanem prawnym i otrzymać propozycje od zainteresowanych kupujących.
Jedno bezpłatne ogłoszenie → zainteresowani kupujący z całej Polski → możliwość porównania otrzymanych propozycji.
ostrzeżenie w księdze wieczystej, ostrzeżenie w Dziale III KW, sprzedaż nieruchomości z ostrzeżeniem, sprzedaż mieszkania z ostrzeżeniem w księdze wieczystej, niezgodność księgi wieczystej, niezgodność stanu prawnego nieruchomości, wykreślenie ostrzeżenia z księgi wieczystej, Dział III księgi wieczystej, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, trudny stan prawny nieruchomości, sprzedaż problematycznej nieruchomości.
Materiał ma charakter informacyjny. Skutki ostrzeżenia zależą od jego dokładnej treści, podstawy wpisu oraz rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości. Każda taka sprawa wymaga indywidualnej analizy dokumentów.
https://kupiem2.pl/trudne-nieruchomosci/krakow
https://kupiem2.pl/trudne-nieruchomosci/warszawa
https://kupiem2.pl/wpisy/sprawa-031-sprzedaz-nieruchomosci-obciazonej-prawem-dozywocia